O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido nas operações de compra e venda de imóveis e é calculado, segundo a lei,  sobre o valor venal do bem. Em razão da controvérsia envolvendo a expressão “valor venal”, a apuração feita pelo Fisco sempre se utilizou de critérios determinados unilateralmente, forçando uma ligação com a base de cálculo do IPTU ou, até mesmo, por arbitramento do “valor venal de referência para ITBI”. 

Nesse cenário, ao emitir a guia, o adquirente se deparava com o imposto de base de cálculo majorada, muito superior ao montante pago pelo imóvel.  Isso porque, o município impõe o valor com base em projeções genéricas de localização, metragem e especulação imobiliária, desconsiderando características específicas do bem. 

No entanto, o ITBI deve incidir sobre a  quantia ajustada entre as partes. O valor venal apontado pelo Fisco só pode ser utilizado após processo administrativo com comprovada declaração a menor feita pelo contribuinte.

Inclusive, é nesse sentido o entendimento do STJ sobre o tema. O Tribunal declarou que a expressão “valor venal” não guarda relação com a base de cálculo do IPTU e deve ser interpretada como valor de mercado do imóvel negociado. Por isso,  “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado (…).” Ou seja, o município não pode apurar o ITBI sobre base de cálculo definida unilateralmente por ele.

Nesse cenário, quem adquiriu imóvel nos últimos cinco anos pode ter valor a restituir.  Em caso de dúvida, procure um (a) advogado (a).